EB5美国移民很多人都觉得“某些机构”很专业，其实道理很简单，不负责的披露信息一定来自于非专业认识，比如律师、会计师、审计师、持牌基金管理人。

下面汇总几个常见暴雷项目缘由，还望咨询专业人事保驾护航！

（1）看不见的开放商自有资金

开放商通常用股权质押或者土地质押占总投资的40%或60%比例，实际操作中开发商可能没有付出一分真金白银，尤其是酒店、度假村等等不动产项目。因为开发商有钱早开始干活了，未来预销售的款项都能作为开发商出资方式之一。

（2）第一还款顺位，还是抵押顺位？

投资人记住第一抵押顺位，才是把真金白银拿在手里，第一还款顺位只是让投资人听着顺耳，项目再融资或者破产时候，第一抵押顺位财有话语权。比如欠银行的钱，银行可以项目抵押出去来偿还自己的钱，跟项目第一还款顺位没有关系。

（3）虚高土地作价

这是最能忽悠非地产人士的，尤其还不太了解美国地产，也不看什么评估报告的人。项目方往往早期囤地，尤其是乡村地区和不发达城市边缘地区，因为购地持有每年要交土地税，往往这些项目会包装成区域中心项目。找一个友好评估公司出具报告，这里并不是银行给出的评估，是私人的公司而已，把土地估值一下抬到几千或上亿。除了花钱请律师去调查，否则没有人会为这个报告负责。十几万美金土地摇身一变几千万，然后质押给LP投资人，开放商开局就赚第一桶金。

（4）忽悠工程造价

项目开发成本尤其是工程造假是否合理，很多投资人都忽略这个选项。而且直接抬高、抬高和抬高项目方的出资占比。原本需要2千万工程，变成4千万。开发商原始出资高出不少，让投资人放心。回头再采取分包模式，钱又回到了开发商手里。

投资人只是看图片，还能看到所谓完工担保，都是英文，开放商与建筑师其他协议一概不知。一套专业的预算表，打得投资者天旋地转。

（5）薅羊毛的工程管理费

很多投资者不是地产从业者，不知道监理费的合理比例，比如开放商出资10%更损的股权质押处在多少多少，工程管理费、监理费或者其他名目，收取总项目10%，显然是不合理的，一般也就是1-2%，虚高又抽成给开发商。